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物业租赁之违约金要点归纳

集团房产资源丰富,其中不乏以整层、甚至整栋为单位的大面积房产。为适应商业化经营要求,集团房产租赁往往存在租期长、租金高、装修投入大等特点,一旦发生纠纷,损失不可估量。所以我们会在合同中约定约束条款,设置违约责任。不过,违约金并非可以随心所欲写多少拿多少,有些违约金并非会得到全部支持。今天我们就来讨论租赁合同中违约金的几种裁判情况。

1、违约金过高将受调整

我国违约金具备赔偿兼顾惩罚功能。司法解释明确规定违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可认定为“过分高于造成的损失”,法院裁判过程中可能会根据案件的实际情况由法官进行裁量调整。上海高院在《关于商事审判中规范违约金调整问题的意见》指出,要避免简单采用固定比例的“一刀切”的认定方式,应当依照公平原则和诚实信用原则,根据案件的具体情形,以违约造成的损失为基准,综合考量合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款、是否已在诉请中对违约金进行减让、违约金计算基数等因素进行综合考量,可参考不超过银行同类贷款利率四倍的标准进行相应调整。

2、违约金超过企业利润可能不予支持

在最高法院审理的(2015)民申字第669号案件中,出租人根据合同约定主张1亿元的违约金,一审法院酌定调整为2000万元。二审法院认为,合同约定的日千分之一的计算方法高于企业一般情况下可能获得的利润,故结合承租人的违约期限、企业经营过程中在通常情况下一般可以获得的利润,违约金酌情调整为4000万元。原审法院确定的2000万元过分低于双方的约定,未能体现违约金的功能且未有效保护合同守约方的合法权益,后最高法院再审支持了二审法院对违约金的调整。由此可知,寻找高质量的承租人是合同风险防范的第一步。

3、空租期租金可计入违约损失中

虽然在司法实践中,如承租人提前解除合同,在计算违约损失时,法院会支持空租期租金直到出租人再次招商成功为止,不过各地法院一般仅支持不超过6个月的空租期租金,再次租赁租金与解除合同前租金的差额也不会得到支持,这是因为租金的价格确定受多种因素影响,二次招商价格低于原合同价格的差额并非一定是出租人的合理损失,出租人除了根据合同规定没收上述保证金外还要求承租人承担可得利益损失的请求较难得到法院支持。

例如,最高法院审理的(2015)民一终字第340号案件中,最高院认为,对于租赁合同来讲,承租方违约而给出租方造成的损失主要是二次招商运营的费用以及空租期的租金损失,酌定以双方租赁合同约定的租金的6个月作为调减后的违约金数额。

4、违约解除后的装修补偿如何计算

最高院在司法解释里明确,如承租人经出租人同意装饰装修,如没有特殊约定,如因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予以支持;如因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但如出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿。我们集团公司的租赁合同中一般都有明确约定,合同到期或解除时对于装饰装修损失,出租人不予补偿的。

总之,违约金作为合同条款所具备的一种威慑和保障作用,敦促合同双方按约履行义务,迎合了市场经济对于交易主体法治观念和诚信意识的高需求。所以在合同中违约条款不可缺失,如违约金额度太低,难以起到震慑与惩罚作用,而过于期待违约金的高收益也并不现实。就我们集团自身租赁合同来说,建议在合理判断我方最大损失可能的基础上进行适当抬高给予法院自由裁判的余地。

 

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